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记者从业内多方人士处获悉

日期:2018-11-8(原创文章,禁止转载)

记者从业内多方人士处获悉,近日,上海银监看癫痫病郑州哪个医院好局对辖内各商业银行下发了“关于商业地产融资风险的通知”,其中提到,截至今鹤壁市哪家医院癫痫病比较好年9月,上海各商业银行对149个城市综合体发放贷款余额已破700亿,较去年同比增长30%-40%。

“地产商从拿地开始就靠金融手段撬动资金,开发周期漫长,资金链也被越拉越长。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉记羊角风有哪些特别的症状存在者,部分商业地产房企的资金杠杆,很可能已经超出了银行的控制能力。

地产商如何撬动金融杠杆?某股份制银行的一名支行行长举了一个“2亿资金套出10亿房产”的模型案例,其中地产商前后三次融资,资金链秘诀在于“新贷还旧账”。

第一次融资是土地款筹集阶段。造楼要先有地,按传统做法,拿地资金应当是房企自有。但上述支行行长表示,“现在已经有银行可以做创新的‘土地过桥’业务”。

“地产商也可能通过信托、基金、风投等方式融资。”谢逸枫说。而银行也可能以某种方式参与其中。

以上述支行行长所举的融资模型为例,房企A公司需要4亿土地款,自有资金很可能只需要一半,即2亿;余下的2亿,可以通过银行完成。“有的银行可以发放一种投行性质的融资,银行不以债权形式,而是以股权形式参与其中。”

在上述融资模型中,房企实际已欠债2亿。后续开发成本高企,这笔高额借贷要怎么还?“再借一笔钱来还。”上述支行行长如是说。

拿到地后房企即可将土地证抵押后向银行正式进行土地开发贷款。在上述模型中,该支行行长说,凭借4亿拿地价格一般可向银行贷出3亿开发贷,房企即可还上上一笔融资,大数上还余下1亿,进入后续开发。

在此时接近“空手套白狼”状态的房企靠什么造楼?一名地产商告诉记者其业内公开的秘密:“垫资”。即建筑总包方需要垫资建设;材料供应商无论是和建筑方签合同,还是和房企直接达成意向,都需要垫资供货。

上述模型中资金链紧绷的房企若能熬到拿到房产证,就可还上模黑龙江那家医院看羊角风最好型中3亿的开发贷款,只不过方法依然是:新贷还旧账。

“物业封顶验收结束后就可领产证,假设房企卖楼,则靠销售回笼资金,假设房企自己经营,则可向银行申请经营性物业贷款。”上述支行行长称。第一财经日报

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